La résolution d’un contrat pour défaut qui n’est pas de peu d’importance

Par Me Antoun Alsaoub, avec la collaboration de Sabrina Roberge

Dans l’affaire Leclerc c. Habitations Aquablu I Inc., il est question de déterminer si le Demandeur pouvait refuser de prendre possession d’une unité de condominium de luxe qui avait fait l’objet d’un contrat préliminaire signé avec le promoteur. Le juge était saisi de la question à savoir si le Demandeur pouvait obtenir la résolution du contrat préliminaire et si ce dernier était en droit de refuser de passer titre vu la non-conformité alléguée de l’unité proposée.

Dans les faits, le Demandeur a résolu le contrat préliminaire principalement à cause de rayures importantes sur les fenêtres du condominium, lequel était vitré à 180 degrés. La décision établit que les fenêtres sont des parties communes, bien que cela ne change rien aux recours qu’un acheteur pourrait avoir contre un promoteur.

En l’espèce, le Demandeur exige la résolution de la vente en vertu de l’article 1737 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), lequel constitue une application de l’article 1604 du C.c.Q. Le juge doit donc qualifier le défaut des fenêtres à savoir s’il s’agit d’un défaut de peu d’importance ou pas. En défense, le promoteur a fait l’argument mathématique selon lequel la valeur des fenêtres est minime relativement à la valeur du condominium. Toutefois, le Tribunal n’a pas retenu cet argument. La preuve a convaincu le Tribunal que l’ensemble des fenêtres sont rayées et que cela représente une réelle nuisance à la vue panoramique. Selon la balance des probabilités, le Tribunal conclut qu’une majorité de fenêtres sont égratignées.

Quant à savoir s’il s’agit d’un défaut de peu d’importance, le Tribunal explique que le calcul du prix des fenêtres ne peut pas être considéré, puisqu’on ne sait pas exactement combien de fenêtres sont affectées et parce qu’il n’y a pas de rapport d’expertise concernant le coût d’une fenêtre. Aussi, le juge écrit que : « le pourcentage monétaire n’a pas d’importance lorsque le défaut n’est pas de peu d’importance. […] Si toutes les fenêtres ou la majorité des fenêtres sont rayées et ne permettent pas à M. Leclerc d’avoir la vue qu’il a achetée, alors il y a là un défaut qui n’est pas de peu d’importance, même si le coût de remplacement des fenêtres est très bas. »

En somme, le Demandeur a acheté une vue quand il a signé le contrat préliminaire du condominium. Considérant ce qui précède, il avait le droit de résoudre le contrat avec le promoteur, se faire rembourser de son dépôt initial, ainsi que les dépenses engagées pour des améliorations et personnalisations de l’unité, car la résolution remet les parties en état.